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旭辉并表永升生活服务 迷之操作背面谁的利益最大化?

2020-06-07| 发布者: 阳泉百事通| 查看: 135| 评论: 1|文章来源: 互联网

摘要: 近年来房企拆分物业上市热潮不退。旭辉控股却在永升生活服务上市后反其道行之,这一操作实属罕见。物管公司......
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近年来房企拆分物业上市热潮不退。旭辉控股却在永升生活服务上市后反其道行之,这一操作实属罕见。物管公司单独上市,往往考虑的是凸显物业品牌同时获取更大的市场规模。旭辉此举无疑是再度将二者捆绑更紧,这一考量是出于什么原因?谁的利益更大化了?

迷之操作实属罕见

永升生活服务于2018年12月末上市,全球发售前的股权架构显示林中、林峰、林伟三人组成的林氏家族通过Elite Force持有永升物业39.29%的股权,为最大单一股东。三人作为一致行动人,通过其控制的投资控股公司行使公司已发行股本总额的约70.47%的表决权。因此林中、林峰、林伟及其控制的投资控股公司,即Elite Force Development、Best Legend、Spectron、旭升及旭辉控股,被认为一组控股股东。此时旭辉控股持有永升物业约29.46%的股权。

经过5月29日的股权变动,旭辉控制的Spectron持有永升生活服务股权为26.48%,为最大单一股东。再加上表决权的安排,旭辉控股在永升生活服务上市一年多后又实际控制了该公司。

对于永升服务来说,股东方面的左右手股权转让影响其实并不大,但是并表与否显然对旭辉方面有较大影响。问题在于,为什么上市之初旭辉控股没有如此安排?反而上市后再多此一举?

以奥园健康为例,上市前中国奥园通过明兴持有奥园健康约75.5%的股权。2019年中国奥园持股比例下降至54.58%,仍为最大股东。

不过,更多的物企在拟IPO时期股权架构与永升生活服务的选择一致,即与关联房企为同一控股集团或同一控制人,二者为关联的“兄弟公司”。

时代邻里于2019年12月上市,丰亚企业持有公司约50.58%的股权。而丰亚企业同时还持有时代中国控股61.54%的股权,二者为同一控股股东。

滨江服务于2019年3月上市,戚金兴设立的家族信托巨龙持有公司约45.85%的股权,戚金兴同样通过杭州滨江投资控股有限公司实际控制滨江集团。

建业新生活于2020年5月上市,胡葆森通过创怡持有公司约70.62%的股权,并同时通过恩辉投资实际控制建业地产。

战略协同背后是什么?

2020年新冠疫情的到来,让物业公司成为市场关注的“香饽饽”,物业管理板块股价持续上涨。今年年初至6月3日,永升生活服务股价涨幅达到了139.8%,为A+H股26家物业股之最。旭辉控股本次交易对应每股10.19港元,较永升服务前5个交易日平均收市价折让10%。

股价飞涨背后,永升生活服务2019年交出了一份良好的业绩答卷。2019年公司营业收入达18.78亿元,较2018年增长74.55%;净利润达2.49亿元,较2018年增长148.36%;在管面积为65.2百万平方米,较2018年增长62.2%。

并且最新数据显示,永升生活服务对旭辉集团的依赖度在逐渐降低。2017年-2019年,永升生活服务物业管理部分来自第三方物业开放商在管面积分别为13.2百万平方米、25.6百万平方米、47.5百万平方米,占总在管面积的比例逐年提高,分别为50.15%、63.62%、72.86%。

单独上市后的一年多时间里,永升生活服务基本保持了加大第三方拓展的风格,并且发展态势良好。旭辉选择在这个时候并表,或许更多的是从自身利益出发。

截止6月3日,永升生活服务市盈率高达77.8倍,而旭辉控股市盈率仅7倍。有投行人士指出,目前物管公司价值明显提高,估值释放,地产并表利好估值反映。从公告发布以来,旭辉控股4日涨幅达17%。

财务方面对旭辉控股来说,最主要直接的影响是降低集团负债比率、增加盈利、增加经常性收入。中信建投研报表示,2020年永升生活将有望为旭辉控股增厚收入29.6亿,增厚净利润3.7亿。考虑到公司并表永升生活服务后收入和利润有所提升,我们将公司2020-2022年核心EPS预测上调为1.04/1.25/1.51元(原预测1.03/1.23/1.48元),维持目标价8.61港元。

旭辉控股则对媒体回应称:首先,“旭辉+永升”的联合品牌,会带来多方协同效应;其次,并表之后可提升旭辉经常性收入,有助于吸引更多投资者;第三,并表为旭辉的信贷评级带来正面影响。

那么对于永升生活服务来说呢?协同效应下会带来什么好处吗?目前并未看到官方表态。而这一现象反映出,物业管理公司即使在单独上市之后,普遍在集团或者是母公司的话语权并不强。

比如中海物业的定位,始终是作为中国海外发展的辅助而存在。当然中海物业也因此获得了一定的稳定业绩预期,相对于房地产企业动辄几百亿的营收,物业管理收入规模只能算是零头。无形中造成,甚至物业管理者自身对企业的定位或许也是一个附属存在。

这同时意味着,永升生活服务“优良”的业绩背后,离不开旭辉集团的“帮衬”。双方在某种程度上的利益纠葛,或许比我们想象的要深。

责任编辑:公司观察



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